Huurbescherming bij bedrijfsruimte?

Daar waar huurders van woonruimte verzekerd zijn van huurbescherming, geldt dit voor zakelijke huurders niet in alle gevallen. Alleen bepaalde bedrijfshuurcontracten leveren volgens de wet huurbescherming op voor zakelijke huurders. Denk bijvoorbeeld aan huurders van detail- of kleinhandelsbedrijven, restaurants, hotels en kampeerterreinen. Van deze huurders wordt aangenomen dat zij een redelijke tijd nodig hebben om naamsbekendheid te vergaren en hun onderneming van de grond te krijgen. Daarom kunnen hun huurcontracten in beginsel de eerste tien jaar niet opgezegd worden. Huurcontracten voor bedrijfskantoren, groothandelsbedrijven etc. leveren daarentegen géén huurbescherming op.

In de praktijk is het onderscheid niet altijd eenvoudig te maken. Zo ook in een recente procedure waarin ik meubelgigant KSB Kantoormeubelen Breda (KSB) heb mogen bijstaan. KSB is huurder van een flinke bedrijfsloods van ruim 9000 m² en gebruikt deze voor de verkoop van kantoormeubilair aan particulieren en bedrijven. De rechtsvraag was of KSB de loods huurde ten behoeve van een kleinhandels- (met huurbescherming) of een groothandelsbedrijf (zonder huurbescherming).

KSB heeft de loods in 2017 in gebruik genomen. In het huurcontract staat:

• Ruimte te gebruiken als kantoorruimte;
• Steeds op te zeggen met een opzegtermijn van drie maanden;
• Gebruik als showroom, opslag- en verkoopruimte.

In 2019 zegt de verhuurder de huur onverwachts op en geeft KSB vier maanden om de loods te ontruimen en op te leveren. Een donderslag bij heldere hemel voor KSB die haar aanzienlijke investeringen na pas twee jaar huren nog lang niet heeft terugverdiend. Nog los van het feit dat KSB geen alternatieven heeft voor huisvesting, betekent een gedwongen verhuizing een ernstige, zo niet fatale, financiële klap voor KSB (link).

Namens KSB laat ik aan de verhuurder weten dat de opzegging niet wordt geaccepteerd. Mijn standpunt is dat KSB huurbescherming geniet omdat in de loods wordt verkocht aan zakelijke en niet-zakelijke consumenten en daarmee in feite een kleinhandelsbedrijf is. Dit maakt dat KSB huurbescherming geniet, waardoor de huur in beginsel niet voor 2027 opgezegd mag worden.

De verhuurder is het hier niet mee eens. Hij verwijst naar de tekst van het contract waarin wordt gesproken over verhuur van kantoorruimte voor gebruik als opslagruimte en showroom. Ook ziet hij de verkoop aan bedrijven en de grote omvang van de onderneming als bewijzen dat KSB een groothandelsbedrijf is. Kortom, de verhuurder is van mening dat sprake is van een huurcontract waarvoor geen huurbescherming geldt.

In de rechtszaak die hierop volgt oordeelt de rechter dat de tekst van het contract niet van doorslaggevende betekenis is. Wel is volgens de rechter bepalend wat er feitelijk in de loods gebeurt. Zij stelt vast dat van groothandel geen sprake is omdat niet aan tussenhandelaren of wederverkopers wordt verkocht. Maar omdat er wel verkocht wordt aan ‘eindklanten’ stelt de rechter ons in het gelijk en bepaalt dat KSB, ondanks haar omvang, juridisch gezien inderdaad een kleinhandelsbedrijf is. KSB is daarmee tot 2027 verzekerd van bedrijfshuisvesting.

Deze zaak maakt duidelijk dat het voor zowel de verhuurder als huurder van bedrijfsruimte cruciaal is om te weten onder welke huurrechtelijke regeling zijn of haar huurcontract valt. Voor al jouw vragen over (ver)huur van bedrijfsruimte kun je te allen tijde contact opnemen met De Hef Advocaten via info@dehefadvocaten.nl of 010 – 71 71 708.

Quincy Kendall

Advocaat